j9九游会如今，中国商业物业已进入存量时代，大量商业空间面临着老旧改造、困境资产盘活、落地后产业升级等问题，尤其是“北、上、广、深”一线后逐渐成为酒店消费的中坚力量，年轻人希望在旅行中体现差异化，同时也追求着更加深层次的文化体验。在这样的背景下，小而美的酒店概念逐渐被市场接受。

　　4月15日，次方点评联合希诺酒店在广州如期举办“酒店投资开放日”活动，希诺酒店高层、携住科技华南区总监及20+资深酒店投资人，围绕“核心商圈的小体量物业改造”，从国内酒店投资大趋势、品牌协作发展等投资人痛点问题进行深度探讨。此外，携住科技、梦百合、广东愚艺作为合作伙伴莅临现场，共同参与。

　　在小旦旦科技总裁兼品牌中国战略规划院专家委员组委员丁晓宇的主持下，投资联盟深圳联席主理人李红、希诺酒店投资人代表张波、壹隅生活CEO殷乾元、携住科技华南区总监李涛就“核心商圈的小体量物业改造”话题展开深入交流。

　　投资联盟深圳联席主理人李红表示，观看了希诺酒店后感受颇深，酒店式公寓没有大堂，没有功能区域。希诺客房的改造具有自己的特色。投资酒店，首当其冲是从位置角度出发，之后才是设计。综合体业态比较复杂，但走进大堂时，会眼前一亮！按照设计师的说法，这叫做调性。期望值和视觉存在了差异性，体验感上升，尤其是在广州、深圳、北京这类一线城市。

　　壹隅生活CEO殷乾元表示，小体量酒店现在是在抢占生态位。在北、上、广、深小体量酒店做一个少一个，最复杂的是前期对物业的判断，要看证件是否有效；其次是在施工过程中处理各方面的关系，施工处理、垃圾处理，包括协调城管、消防、物业等，需要协商的部门非常多，因为城市中心的管理非常严格。但只要找准项目，将产品定位好，这些是关键。

　　希诺酒店投资人代表张波表示，看了殷总开出来的第一家店数据后，也深入了解过物业，反复思考觉得还是位置的选择问题。反向思维讲，打个比方，项目租金是90元，从传统观念讲，即使70元拿到，也不太敢做。之所以希诺做出了价值，它是拿到了好的物业，有创新思维。所以，看了它的投资数据后，加盟了第一个店之后，第二个店、第三个店，心里就有底了。即使物业高于市场价格，但选择希诺，收益也能做出来。

　　作为投资人来讲，考虑最多的是投资回报。做酒店以来，加盟了许多大集团品牌。除了看投资回报，也要关注产品细节。像希诺品牌，对于加盟商来讲，可能会更愿意听从投资人的意见和建议，也会考虑投资人的投资回报。如果没有投资回报，企业无法发展，品牌也是。

　　携住技术华南区总监李涛认为是投资者的意识问题，是遇到这样的物业是否做智能的问题。他表示，如果做智能，酒店投资人喜欢跟随大流，不喜欢做主导。一般选择做智能的投资人，都是看了别人做了，才选择去做，对于供应链来讲，并不是布线问题，只要对方有需求，但这个需求是在体验之后才会理解。

　　投资联盟深圳联席主理人李红表示，广州的珠江新城、天河，还有一些建筑比较老的区域，都是机会。广州很多的写字楼，从投资角度讲，一个是位置，第二个是设计，如果能在合适的地点找到合适的客户群，针对客户群体做最好的设计，区别于以往的花哨，有空间感和功能性，就像走进希诺的大堂能看到洗衣房、餐厅、迷你吧、休闲区，是属于90-98的群体，确实迎合了年轻人的需要。

　　壹隅生活CEO殷乾元表示，核心商圈里的国际品牌过去像一头狮子，希诺的策略是围着它打。希诺在广州北京路附近占领了制高点，形成了自己的市场领导者优势，在北京路的整个商圈，希诺北京路店单房价格调到500元，其他竞争品牌就随之低50元。希诺不怕店多，未来要做60间房、非标产品、标准化的酒店。

　　60间房的改造项目与100间的新酒店相比，在智能化投资上的成本会上涨吗？

　　携住科技华南区总监李涛表示，自己的客户主要是50间至200间的酒店投资人。50间房左右的“小而美”酒店，供应商会考虑如何帮助投资者获得回报，这也是一个互补的关系。

　　如果老店里有很多互联网的布线和网络通信，这是个大问题，特别是信号问题。此类项目和新项目的成本不一样，比如，碰到弱电项目，会有两种情况，一种是它原来就有布线%以上都是强电方案，弱电已经不是主流，弱电是对酒店布线的成本。每间房测算下来，会比无线元的布线成本。其中强电方案的区间很大，成本控制在2000元-5000元之间。老店改造，在智能升级改造过程中还涉及到是否需要停业、停业多久的问题。

　　产品设计和成本把控的逻辑是什么？每家非标型的项目或者每个不同的物业，最大的差异是什么？

　　壹隅生活CEO殷乾元表示，坚持做功能区标准化，设计可以适当做软装变化，比如总台、酒吧台、早餐厅、健身房、洗衣房。功能区做标准化，然后再进行优化，比如把桌子改成星巴克的圆角，减少磕碰。

　　投资成本的空间在于工程供应链比较开放，因为希诺才刚刚起步，做了十几家店，还没有找到更好的供应商，但相对比较开放，比如说，投资人找到了同样的产品，在没有比供应商价格更低的情况下，他们还是会愿意与希诺提供的供应商合作。未来，希诺做到50、60家店后，会重新梳理供应链；第二，尽量做到标准化。客房模型是标准化的，在标准化里面进行选择，包括设计，只做空间大小的调整，而不去调整其他。

　　项目的差异化体现在前期费用上：转让费、租金、押金、其他费用等，并不是装修。因为位置好，前期费用比较高，但装修费用是可控的。

　　希诺酒店投资人代表张波认为，房间的硬装差别不大，前期的物业成本，包括不可控的开支，比如、工期中产生的租金和人力成本，会相应增加。他建议希诺尽量完善供应链，比如采购一块瓷砖，单采价和集采价势必会不一样。如果希诺能提供供应链平台给到投资人做选择，即使供应商只有两家，也会促进竞争，相应地也能帮助投资人控制成本。

　　投资联盟深圳联席主理人李红表示， 希诺酒店的位置是广州最老的商业街，也是比较火爆的商业街。他认为珠江新城、正佳等区域比较适合做希诺，但也存在着风险，打个比方，如果设计达不到效果，后期运营将会困难。旧改，不能理解成在旧的基础上改，而是整个全拆重新来做，这是对设计的考验。他建议希诺可以寻找山村老房旧改项目，将近百年的历史，可以做景观、游乐设施、餐厅，保持老房的原貌和文化，既能节约成本，也能提升文化底蕴，最终达到投资收益。

　　壹隅生活CEO殷乾元，表示希诺也在做新的试验，按照希诺的风格做变化。酒店行业选址要对项目做分析，哪怕只隔一条街，商圈和人流都会不同，价格也会有稍微的差异。目前达到25%、30%会员占比率的都是希诺标准客房，公区标准一样，只是调整了软装部分，这一点也有利于市场的变化。

　　小旦旦科技总裁兼品牌中国战略规划院专家委员组委员丁晓宇做总结性发言:做商业选择，是在定价合适的情况下找到一个最优解。如果用小型精品项目来理解希诺产品，第一是定价问题；第二是在不同物业的条件下，对于投资成本的控制，这也是板块标准化控制。因为标准跟非标之间永远存在着博弈。

　　作为酒店投资人来说，既要看到城市成长的商业型流量利润，又要看到审美对消费者的利润，所以投资需要有前瞻力，以及对空间的理解，是一项理性的投资能力，也是一项综合艺术。返回搜狐，查看更多